韩世同：井喷！广州旧村改造如火如荼！越秀集团首次进军旧村改造领域！

楼市日日谈

2019年7月17日（第78期）

话题概述

中国城市化进程日新月异，高速发展的背后，老旧城区、旧村等存量用地亟待焕发新活力。近几年，城市更新正以空前的规模和速度在全国各地展开，并迈进一个新的历史阶段。昨天下午，越秀地产官方微信发布消息，获得“广州淘宝第一村”里仁洞村旧改资格！预计投资210亿元。

根据此前招标公告，里仁洞村旧改拟改造面积约172公顷，现有建筑面积约221万平方米。改造后总建筑面积将达到约349万平方米，预计将为越秀地产带来约150万平方米的土储。

楼市观察家韩世同

今天，广州几乎所有的媒体和公众号都有报道“越秀首次进军旧村改造，投资总额210亿”。越秀地产进军“旧改”如此受关注，因为它是广州市国企地产发展商最大的一个企业，可以说在本地的国有房企当中颇具实力的，有政府支持，而且也有品牌的房企，其自创了“开运金模式”；也就是越秀集团同时兼具开发商、运营商和金融商三大身份。但是越秀地产整体的发展的规模和市场占有率，跟它的实力是不太相当的。越秀地产即使是在广州本地的市场占有率也不是很高，在全国大概只有进军到武汉、杭州的一些区域。

越秀地产今年开始发力了，6月同时在深圳、杭州和广州拿了地，这次又出资210亿投一个旧改项目。据称里仁洞村有五大“旧改”规划的亮点：第一，要增加学校11所；第二，增加市政服务设施161处；第三，改造道路面积600亩，整治河涌面积10.5亩；第四，最少两个大型的商业综合体，商业面积将达50万平方米；最为引人瞩目的是第五点，是要规划300米左右的高层商业建筑，要成为番禺的标志性的建筑。

这被媒体誉为是“广州最贵旧改村”，但我算了一下，应该不是最贵，而是目前总投资金额最大的项目。这个改造项目的总建筑面积不到350万平方米，210亿折算下来大概每万平方米改造费用是6千万。这个改造成本，其实并不是太高，我认为还是比较合理的。目前广州最贵的旧村改造项目应该是新市头村，它的每万平方米改造费用的是1.7亿，要比里仁洞村高出1.1亿。这些是关于越秀地产进军旧村改造的一些内容。

今天还有两篇报道，一个是凤凰房地产广州站报道的《2019年荔湾旧改20村最新进展！鹤洞村最高补偿5层回迁！》，该报道称据不完全统计荔湾现有20条村列入“旧改”，涉及的房企有万科、保利、凯德、奥园、星河等等，这里就不一一列举了。

还有一篇报道是广州楼市发布的《旧改新规！先出方案再招商！白云25大旧村将改造！》，报道的是白云区在“旧村改造”上面发布了改造程序的指引，颁布了改造流程标准的八大步骤，最主要的是白云区的旧村.也要涉及到25个村庄。

这还不是一个很完整的数据，如果要是整个广州市上半年达到招标的大概15-16个旧村改造项目，要是这些项目下半年都能达成的话，那真的是“井喷”了！当然，上面的数据可能已经含了上半年的数据，要是从全市来看，今年会不会旧改项目是一个非常大的数字？广州的旧改不做就不做，一做起来的动作和动静，是不是太大了一点？这样“井喷式“的发展，我觉得可能会对开发企业造成非常巨大资金压力，对未来的市场也可能会造成非常大的承受压力。我觉得会导致一窝蜂都推出，这样的市场情况下，如果住房供应过大的话，恐怕也不是一个很好的结果。

所以“三旧改造”，我觉得还是应该有序的、逐步的开展为宜，即便现在都进入了洽商、谈判和拆迁等等的进程，但是在新增供应的这方面，还是应该纳入土地供应的管理计划之中，使得土地供应跟市场供应能够互相支持和匹配，这样才不容易造成要么过多、要么过少的状况。

本文部分图文来源于网络

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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